Бизнес на посуточной аренде квартир. Как начать зарабатывать

Сдача квартир – простой и доступный способ создать источник пассивного дохода. За последнее десятилетие рынок аренды жилья заметно изменился. Так многие люди, желающие создать пассивный источник дохода, стали пробовать свои силы на этом поприще. Если у вас есть пустующая квартира, то бизнес посуточная аренда квартир поможет наладить собственное благосостояние.

Конечно, далеко не каждый понимает, с чего нужно начинать, какие есть варианты аренды, как договориться с собственником, если нет своего жилья для сдачи, каков в целом план действий. Ответы на эти и другие вопросы найдутся в этой статье.

Зачем открывать бизнес на посуточной аренде

Бизнес на посуточной аренде жилья набрал обороты. Этому способствует постоянный рост мобильности людей: многие отправляются в командировки, путешествия или приезжают в другие города на деловые встречи.

Также нельзя не отметить тренд, связанный с рационализацией расходов. Не только крупные корпорации, но и рядовые граждане не желают переплачивать за дорогие апартаменты.

Очевидно, что спрос на жилье, которое можно снять на один день, постоянно растет. Вместе с тем можно говорить, что для организации такого вида пассивного дохода нужны незначительные первые вложения.

Насколько это сейчас актуально и прибыльно

Суть бизнеса предельно простая: жилье сдается посуточно, стоимость аренды составляет примерно 10% от стоимости сдачи квартиры на месяц. Если посчитать дальше, то при максимум возможной аренде на протяжении всего срока доход увеличивается в три раза.

Если хочешь создать успешный бизнес, стань своим первым клиентом

Отсюда легко догадаться, в чем заключается главная задача – минимальные сроки простоя квартиры – в идеале каждый день сдачи жилья. Экономическая эффективность такого бизнеса тесно сопряжена с регионом. Чем привлекательней город для туристов, чем выше его деловая активность, тем больше будет прибыль от краткосрочной аренды.

Какие есть варианты сдачи квартир

Чтобы начать зарабатывать, придется купить квартиру и после сдавать ее. Но что делать, если такой возможности нет? Есть более простой способ – стать субарендатором. То есть, вы арендуете чужую квартиру на достаточно длительный срок, согласовываете с владельцем условия субаренды, чтобы в дальнейшем посуточно пересдавать жилье.

Следующий вариант, чтобы не арендовать квартиры – недвижимость в управление. Во время составления договора владельца квартиры с управляющим прописывают процент от прибыли для каждого. Условия могут быть разными, например, 70/30 (70% получает владелец и 30% управляющий). С одного объекта в Москве можно зарабатывать 20-30 тысяч в месяц.

Управляющий отвечает за размещение гостей, следит за чистотой, хозяин – ничего не делает. Выгоден ли такой подход? Да, выгоден, причем обеим сторонам. Собственник получает процент от прибыли, а это сумма, которая зачастую выше фиксированной оплаты за один месяц. Плюс управляющий получает от владельца квартиры своего рода карт-бланш: можно обновить мебель, осуществить косметический ремонт.

Какие квартиры лучше сдавать

Бизнес на посуточной аренде квартир требует детального подхода. Далеко не каждое жилье подходит для сдачи. Сдать многокомнатную или «убитую» квартиру крайне сложно, если вообще возможно. Немногие захотят провести время в помещении, где нет элементарных удобств – посуды, мягкой мебели и бытовой техники. Переплачивать за аренду лишней площади тоже никто не захочет.

Для посуточной сдачи жилья не подходят спальные районы. Непонятно, кто и зачем будет арендовать там квартиру на один день

Но в целом, практически все это можно исправить, но не расположение жилья. Необходимо четко понимать, кто станет основным клиентом – туристы, гости, бизнесмены, приезжающие на деловые встречи. Например, в крупных городах, где развит туризм, оптимальным расположением квартиры станет центр или относительная близость с главными достопримечательностями.

Командировочные, как правило, заселяются ближе к месту работы – рядом с офисами, деловыми центрами. Если вы имеете недвижимость, то перед началом бизнеса нужно оценить перспективы и решить, какой вид аренды подходит – долгосрочный или посуточный.

Как договориться с собственником квартиры

Не занимайтесь подобной деятельностью без согласия владельца. Обязательно должен быть подписан договор о субаренде. В противном случае арендатор сможет или выселить субарендатора, или расторгнуть ранее заключенный договор аренды. Кроме того, могут быть прописаны штрафы за нарушение условий договора и компенсации убытков за порчу имущества.

Бизнес на посуточной сдаче квартир следует выстраивать не по телефону, а в ходе реальных встреч с владельцами. Назначайте встречи и просматривайте жилье. Убедите собственника, что вы гарантируете чистоту и порядок, ведь многие люди считают, что аренда жилья на сутки – это гарантированная грязь и шум.

Внушите доверие, подберите для встречи деловую одежду, соблюдайте вежливый тон и ведите себя тактично – так удастся расположить к себе любого собеседника.

Пошаговый план организации бизнеса

Для лучшего понимания, что и как нужно делать, мы составили пошаговый план:

1. Выбор способа организации бизнеса (покупка жилья, субаренда, управление) и формирование делового предложения
2. Легализация бизнеса. Если сдаете свою квартиру, необходимо зарегистрировать ИП При субаренде заключается договор с хозяином жилплощади
3. Подготовка квартиры к сдаче. Иногда достаточно сделать косметический ремонт, закупить недостающую бытовую технику, провести интернет. Одним словом, из квартиры нужно сделать «конфетку»
4. Поиск клиентов. Оставьте объявление в региональных газетах, закажите печать листовок, публикуйте посты об аренде жилья посуточно в социальных сетях и сайтах
5. Подсчитывайте прибыль. Масштабируемость бизнеса слишком велика, доход везде разный

Не стоит рассчитывать, что целый месяц жилье будет сдаваться, учитывайте, что также могут быть и дни простоя.

Преимущества и недостатки

Везде есть риски «прогреть» и остаться ни с чем. Бизнес посуточная аренда квартир в этом плане не является исключением. Но если учесть все моменты, риски реально минимизировать.

Преимущества:

• Доход в 1.5-2 раза выше, чем при долгосрочной аренде
• Квартира находится под постоянным контролем хозяина, она дольше останется в сохранности
• Всегда можно прекратить субаренду и не ждать окончания срока
• Если вы решили продать квартиру (планируется переезд), то можно зарабатывать, сдавая квартиру посуточно
• Управление – лучший способ для старта бизнеса без вложений
• В период праздников доход становится выше

Недостатки:

• Аренда требует постоянно участия хозяина, это полноценная работа
• Нужно всегда оставаться на связи, ведь гости могут приехать поздно ночью или рано утром
• Придется периодически анализировать рынок
• В дни простоя нет дохода

Нужно быть всегда готовым к тому, что жильцы будут постоянно меняться, значит, придется каждый раз наводить порядок, чтобы подготовить квартиру для сдачи новым арендаторам.

Рентабельность бизнеса

Предоставить реальные цифры – тяжело, но аренда недвижимости сегодня остается перспективным направлением. Конечные цифры зависят от региона, наличия вблизи крупных транспортных узлов, благоустройства района, инфраструктуры. Ценник в регионах на 35-40% меньше, чем в столице. Для популярных среди туристов городов не менее важна сезонность.

Стартовый капитал. Сколько нужно вложить денег?

Допустим, для сдачи в аренду есть жилье в центре города (население 1 млн. человек). Начальные расходы будут следующими:

• оплата аренды – 25 тыс. рублей
• коммуналка – 4 тыс. рублей
• покупка вещей (белье, недорогая техника) – 25 тыс. рублей

Для старта достаточно 55 тысяч рублей в крупном городе, в небольшом населенном пункте расходы будут еще меньше. Плюс расходы на рекламу, налог (6% от выручки) – это еще несколько тысяч рублей. Если работать по договору физического лица, то налог составит уже 13%.

Если учесть, что в среднем сдача жилья на одни сутки обходится 2000 рублей, и 20 дней аренды квартиры в месяц, то в месяц получим 40 тыс. рублей, а в год – 480 тыс. рублей. Вычтем расходы – 300 тыс. рублей аренда плюс 48 тыс. рублей оплата коммунальных услуг, налог 6% ежемесячного от дохода и стартовые вложения 25 тыс. рублей (покупка минимума), итоговая прибыль в год составит 78 200 тыс. рублей с одного объекта (без учета рекламы).

Как зарегистрировать бизнес? Какие документы потребуются для открытия?

Как уже было сказано, в случае с собственным жильем потребуется регистрация ИП – индивидуального предпринимателя.

Список нужных документов для легализации:

1. Бумага, которая подтверждает факт владения сдаваемой в аренду недвижимости. Это может быть свидетельство, выписка с единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей
2. В случае если квартира была куплена, нужен договор купли-продажи. Если субаренда – договор долгосрочной аренды от хозяина квартиры
3. Перечень всех жителей квартиры, которые в ней прописаны. По возможности приложите выписку из ЖЭКа
4. Нужно получить одобрение на аренду жилья от совладельцев, если они есть. Соответствующий документ заверить подписью нотариуса
5. Первичный договор по аренде от хозяина при условии субаренды
6. Письменное согласие на субарендную сдачу квартиры от владельца

Письменное согласие на субарендную сдачу требуется лишь в том случае, если в договоре было указано назначение аренды.

Какие налоги нужно платить

В случае деятельности по договору физического лица налог составит 13% от заработка. Поэтому выгодней сделать регистрацию ИП с УСН. После регистрации предпринимательского лица налог составит 6% в месяц от дохода.

Реклама и продвижение

Посуточная аренда квартир – конкурентный бизнес, поэтому важно задействовать все инструменты маркетинга и использовать рекламу. Это необходимо для того, чтобы противостоять конкуренции, которая в этой сфере высокая.

Пользоваться платной рекламой или самостоятельно искать жильцов бесплатными доступными средствами – решать каждому, поэтому затраты на рекламу не были учтены в статью расходов. Но если вы приняли решение действовать максимально эффективно, то используйте:

• бесплатные доски объявлений
• платные разделы «Авито»
• рекламу в газетах
• социальные группы (можно выкупать самые просматриваемые места для рекламы)
• листовки
• сотрудничество со службой такси

Расходы на рекламу могут составить 20-25 тыс. рублей, но это необходимо для старта, в дальнейшем можно пересмотреть эффективность инструментов и отказаться от неэффективных.

Возможные ошибки

Бизнес посуточная аренда квартир несет определенные риски. Чтобы минимизировать их, подойдите ответственно к вопросу составления договора.

Вероятные риски:

• испорченная мебель или техника
• неоплата аренды
• ошибки в финансовых отчетах
• сложные отношения с соседями
• продолжительные простои
• мошенничество и кражи

Одна из главных ошибок – это выбор неподходящего района и самой квартиры. Как уже было отмечено, нужно учитывать сезонность, расположенность важных объектов инфраструктуры (больницы, школы).

Также грубой ошибкой будет аренда и сдача жилья без договора субаренды. Все это влечет за собой тяжелые последствия.

Еще одна ошибка – не иметь денежных средств в запасе. К сожалению, без непредвиденных расходов здесь не выйдет.

Заключение

Бизнес на посуточной сдаче жилья – прибыльное направление деятельности, способное принести ощутимый пассивный или основной доход. Особенно выгодно заниматься этим, если в распоряжении имеется одна или несколько квартир. Заработок будет выше, чем сдача недвижимости на долгосрочной основе. Но нужно будет потратить больше сил, чтобы наладить весь процесс, и нет гарантий, что квартира не окажется в длительном простое и лишит прибыли.